{"id":1512,"date":"2020-01-13T15:05:42","date_gmt":"2020-01-13T13:05:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cu4arquitectura.com\/?p=1512"},"modified":"2024-11-27T08:02:07","modified_gmt":"2024-11-27T08:02:07","slug":"como-elegir-un-terreno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cu4arquitectura.com\/en\/2020\/01\/13\/como-elegir-un-terreno\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo elegir un terreno"},"content":{"rendered":"\n

Hola de nuevo! Continuamos con este post dentro de nuestra categor\u00eda de C\u00f3mo construir una casa<\/a><\/em>. Hoy te vamos a explicar c\u00f3mo elegir un terreno y las cuestiones que debes tener en cuenta sobre la parcela para construir una casa.<\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, el tipo de terreno o parcela que elijas, condicionar\u00e1 la tipolog\u00eda de vivienda que puedas  construir.<\/p>\n\n\n\n

Lo primero que debemos hacer es aprender a distinguir bien cuatro t\u00e9rminos que se suelen utilizar indistintamente pero que realmente no significan lo mismo. Estos t\u00e9rminos son los siguientes: terreno, finca, parcela y solar.<\/p>\n\n\n\n

\"TERRENO\"\/<\/figure>\n\n\n\n

DEFINICI\u00d3N TERRENO<\/h2>\n\n\n\n

De acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola (R.A.E.<\/a>), encontramos las siguientes definiciones para terreno:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. m. Porci\u00f3n de tierra.<\/em><\/li>\n\n\n\n
  2. m. Superficie terrestre no ocupada por el mar.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Como puedes ver, aunque no es una definici\u00f3n incorrecta, es una forma un tanto gen\u00e9rica de utilizar el t\u00e9rmino.
    \n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    DEFINICI\u00d3N DE FINCA<\/h2>\n\n\n\n

    Finca, es el t\u00e9rmino legal que hace referencia al registro de la propiedad. Es decir, cualquier propiedad inmueble que tenga un propietario y que est\u00e9 delimitada.<\/p>\n\n\n\n

    \"CU4<\/figure>\n\n\n\n

    Existen tres tipos de fincas: la r\u00fastica, la industrial y la urbana.<\/p>\n\n\n\n

    La finca r\u00fastica<\/strong> est\u00e1 destinada a la explotaci\u00f3n agr\u00edcola, ganadera, forestal o de caza. Suelen ser fincas a las que se les ha a\u00f1adido un inter\u00e9s p\u00fablico bien sea por su integraci\u00f3n en el paisaje o por el inter\u00e9s en su conservaci\u00f3n. En estos casos el tipo de edificaciones permitidas est\u00e1 muy limitado y se rigen por la Ley del Suelo No Urbanizable.<\/p>\n\n\n\n

    En las fincas industriales<\/strong>, como su nombre indica, se permite construir f\u00e1bricas y empresas destinadas siempre al sector secundario.<\/p>\n\n\n\n

    Las fincas urbanas<\/strong> son las \u00f3ptimas para plantear una nueva construcci\u00f3n. Todo lo que se edifique en ellas tiene que cumplir con el Plan de Integraci\u00f3n Urbana de cada municipio.<\/p>\n\n\n\n

    La edificaci\u00f3n en cualquier tipo de finca viene siempre regulada por el Planeamiento Urban\u00edstico al que pertenezca la zona. En \u00e9l se especifica en cada caso concreto si una finca es edificable o no y bajo qu\u00e9 condiciones.<\/p>\n\n\n\n

    Por este motivo, desde CU4 Arquitectura siempre recomendamos a nuestros clientes que antes de iniciar la compra de una finca, se informen sobre c\u00f3mo eleguir un terreno y nos consulten para que podamos realizar las comprobaciones pertinentes con el ayuntamiento correspondiente para conocer la normativa municipal que afecta al lugar y sus peculiaridades.<\/p>\n\n\n\n

    DEFINICI\u00d3N DE PARCELA<\/h2>\n\n\n\n

    Una parcela se define como un suelo delimitado f\u00edsicamente, una porci\u00f3n delimitada de suelo proveniente de otra m\u00e1s grande. \u00c9sta queda definida geom\u00e9tricamente por el per\u00edmetro cerrado del derecho legal de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

    El t\u00e9rmino parcela es un t\u00e9rmino gen\u00e9rico que por s\u00ed solo no nos dice qu\u00e9 obligaciones y derechos tiene. De hecho, en el Diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola (R.A.E.), encontramos las siguientes definiciones:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. f. Porci\u00f3n peque\u00f1a de terreno, de ordinario sobrante de otra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado.<\/em><\/li>\n\n\n\n
    2. f. En el catastro, cada una de las tierras de distinto due\u00f1o que constituyen un pago o t\u00e9rmino.<\/em>

      <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      DEFINICI\u00d3N DE SOLAR<\/h2>\n\n\n\n

      El t\u00e9rmino solar es seguramente el que se distancia m\u00e1s del resto de definiciones y el que m\u00e1s se acerca a lo que buscamos.<\/p>\n\n\n\n

      Un solar se define seg\u00fan la RAE como una porci\u00f3n de terreno que se destina a edificar<\/em>, es decir, un suelo edificable por estar permitido en planeamiento.<\/p>\n\n\n\n

      Para que un terreno tenga la condici\u00f3n de solar se le deben haber asignado un aprovechamiento, unas alineaciones, unas rasantes y todos los datos que se indican en la normativa legal.<\/p>\n\n\n\n

      Todos estos valores y medidas condicionar\u00e1n la edificaci\u00f3n permitida para el suelo concreto.<\/p>\n\n\n\n

      Un solar implica tambi\u00e9n la conexi\u00f3n con el resto de la trama urbana mediante calles y las redes seg\u00fan se indiquen en el Plan General y no se puede edificar en parcelas o fincas que no est\u00e9n catalogadas como solares.<\/p>\n\n\n\n

      El solar por lo tanto, tiene que disponer de los servicios urbanos b\u00e1sicos que se indican en la normativa. Los servicios urbanos b\u00e1sicos son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

      \u2013Acceso peatonal<\/strong>: se debe garantizar que los peatones puedan llegar al solar, incluidos aquellos con movilidad reducida.<\/p>\n\n\n\n

      \u2013Alumbrado p\u00fablico<\/strong>: las fachadas del solar que den a un vial deben estar dotadas de alumbrado p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

      \u2013Acceso rodado con pavimento<\/strong>: se debe poder acceder al solar por una v\u00eda pavimentada que conste tambi\u00e9n del encintado de aceras \u2013de alg\u00fan tipo de bordillo-.<\/p>\n\n\n\n

      \u2013Salida y evacuaci\u00f3n a la red de saneamiento de aguas residuales,<\/strong>: el solar tiene que poder evacuar las aguas residuales hacia la red de alcantarillado o hacia un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio.<\/p>\n\n\n\n

      \u2013Suministro de agua potable<\/strong>: en cantidad suficiente para la edificabilidad m\u00e1xima que se le haya asignado al solar.<\/p>\n\n\n\n

      \u2013Suministro de energ\u00eda el\u00e9ctrica<\/strong>: de la misma forma debe contar con el suministro suficiente de energ\u00eda el\u00e9ctrica.<\/p>\n\n\n\n

      Resumiendo, y una vez analizados los diferentes t\u00e9rminos o acepciones, parece evidente que el solar es el que m\u00e1s se acerca a la definici\u00f3n que buscamos.<\/p>\n\n\n\n

      C\u00d3MO ELEGIR UN TERRENO SEG\u00daN LOS TIPOS DE SOLARES<\/h2>\n\n\n\n

      Solares para tipolog\u00eda de vivienda aislada<\/h3>\n\n\n\n

      Por lo general, son parcelas con bastante superficie, donde est\u00e1 permitido construir de forma relativamente libre, manteniendo una serie de distancias a las propiedades colindantes y a los frentes recayentes a la calle.<\/p>\n\n\n\n

      Urban\u00edsticamente, se suele condicionar el porcentaje de ocupaci\u00f3n en planta, el n\u00famero de alturas y los metros cuadrados construidos (edificabilidad), entre otros par\u00e1metros.<\/p>\n\n\n\n

      Son parcelas donde, por lo general, es posible disfrutar de espacio exterior a la vivienda donde podr\u00e1s plantearte la construcci\u00f3n de una piscina, un jard\u00edn exterior, zonas de juego, zonas de descanso, etc\u2026<\/p>\n\n\n\n

      \"CU4<\/figure>\n\n\n\n

      Solares entre medianeras<\/h3>\n\n\n\n

      Suelen ser solares con m\u00e1s condicionantes, m\u00e1s limitaciones y superficies m\u00e1s reducidas que las anteriores a la hora de construir una casa. Solemos tener casas construidas a ambos lados y s\u00f3lo quedan dos frentes libres: la fachada principal y la fachada posterior.<\/p>\n\n\n\n

      En este tipo de parcelas se suelen construir casas en altura, mientras que en las anteriores se suelen construir casas en superficie. Al estar limitados por los laterales es m\u00e1s dif\u00edcil conseguir soluciones atractivas desde el punto de vista arquitect\u00f3nico. No obstante, para eso estamos los arquitectos, siempre encontraremos alguna soluci\u00f3n que te guste!<\/p>\n\n\n\n

      \"CU4<\/figure>\n\n\n\n

      C\u00d3MO ELEGIR UN TERRENO SEG\u00daN LOS TIPOS DE SUELO (CALIFICACI\u00d3N)<\/h2>\n\n\n\n

      Suelo urbano<\/h3>\n\n\n\n

      La mayor\u00eda de solares, tanto los de tipolog\u00edas aisladas como los que est\u00e1n entre medianeras, suelen estar dentro de terrenos calificados como urbanos, que ya han sido urbanizados y disponen de todas las dotaciones necesarias para construir una casa.<\/p>\n\n\n\n

      Suelo r\u00fastico<\/h3>\n\n\n\n

      Los terrenos r\u00fasticos o no urbanizables son m\u00e1s complicados a la hora de construir una casa y est\u00e1n sujetos a determinados condicionantes que deber\u00e1s de consultar con un arquitecto antes de construir una casa o podr\u00e1s llevarte alguna sorpresa desagradable!!!<\/p>\n\n\n\n

      CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA A LA HORA DE ELEGIR UN TERRENO<\/h2>\n\n\n\n

      A continuaci\u00f3n te comentamos algunas cuestiones que pueden llegar a ser muy importantes sobre c\u00f3mo elegir un terreno y que pueden hacer que te decantes m\u00e1s por uno que por otro.<\/p>\n\n\n\n

      Orientaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

      La orientaci\u00f3n es un aspecto fundamental, siempre que se pueda elegir. Las orientaciones a Sur y a Este siempre van a ser las mejores para plantear las zonas de esparcimiento de la vivienda, pues son las que m\u00e1s horas de soleamiento reciben.<\/p>\n\n\n\n

      En caso de parcelas muy condicionadas o donde no hay elecci\u00f3n, el dise\u00f1o de la vivienda podr\u00eda llegar a suplir este inconveniente.<\/p>\n\n\n\n

      Orientaciones Este-Oeste ser\u00e1n ideales para plantear ventilaciones cruzadas atravesando la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

      \"CU4<\/figure>\n\n\n\n

      Forma y tama\u00f1o<\/h3>\n\n\n\n

      La forma de la parcela tambi\u00e9n va a ser un condicionante importante a la hora de definir las posibilidades sobre el dise\u00f1o para construir una casa. Las podemos encontrar de forma regular o irregular, tanto la que presenta en planta como su perfil.<\/p>\n\n\n\n

      Otra cuesti\u00f3n importante es que tenga la superficie m\u00ednima de parcela establecida por el Plan General y cumpla con los condicionantes de forma del mismo (m\u00ednima circunferencia inscribible, longitud de fachada, etc\u2026)<\/p>\n\n\n\n

      Topograf\u00edas y caracter\u00edsticas del terreno<\/h3>\n\n\n\n

      Podemos encontrar solares pr\u00e1cticamente planos, pero tambi\u00e9n podemos encontrar otros con un gran desnivel o pendiente.<\/p>\n\n\n\n

      Esta caracter\u00edstica tambi\u00e9n condicionar\u00e1 en gran medida el dise\u00f1o que se pueda plantear para la vivienda y las posibilidades reales de ejecutarla.<\/p>\n\n\n\n

      Adem\u00e1s de la topograf\u00eda del terreno ser\u00e1 conveniente conocer el tipo de terreno en sus diferentes capas o estratos. Por ejemplo, debajo de la primera capa que vemos, puede aparecer roca o justo lo contrario, podr\u00eda haber presencia de agua. Todo esto influir\u00eda en gran medida en el planteamiento constructivo de la cimentaci\u00f3n de la vivienda o a la hora de plantear un s\u00f3tano o un semi-s\u00f3tano para la misma.<\/p>\n\n\n\n

      \"CU4<\/figure>\n\n\n\n

      Entorno<\/h3>\n\n\n\n

      Otro factor a tener en cuenta son las vistas. Tanto las de dentro hacia fuera, es decir, las que disfrutamos desde nuestra parcela, que pueden ser interesantes o no. Como, las de fuera hacia dentro, es decir, las que recibimos de los edificios o viviendas colindantes y que habr\u00e1 que controlar para garantizar la privacidad en el uso de los espacios exteriores.<\/p>\n\n\n\n

      Cargas y afecciones<\/h3>\n\n\n\n

      Otros condicionantes de \u00edndole m\u00e1s legal y que tambi\u00e9n hay que conocer antes de la compra, son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

      Cargas<\/h4>\n\n\n\n

      Puede que sobre el solar existan cargas de tipo hipotecario u otras relacionadas con el Ayuntamiento o la urbanizaci\u00f3n de la zona. Por ejemplo, en algunas ocasiones, el solar todav\u00eda cuenta con deudas pendientes en cuanto a cesiones u obras pendientes para poder dar como finalizada la urbanizaci\u00f3n o pueden existir \u00f3rdenes de ejecuci\u00f3n o requerimientos pendientes de subsanar cara al Ayuntamiento de la poblaci\u00f3n en cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Servidumbres<\/h4>\n\n\n\n

      Existen muchos tipos de servidumbres que muchas veces no se pueden apreciar a simple vista por no ser algo f\u00edsico y evidente.<\/p>\n\n\n\n

      Algunos tipos de servidumbre son las servidumbres de luces y vistas, las servidumbres de paso, las servidumbres de medianer\u00eda, etc.<\/p>\n\n\n\n

      L\u00edneas el\u00e9ctricas<\/h4>\n\n\n\n

      Aunque no es muy habitual, existen solares que se encuentran atravesados por l\u00edneas el\u00e9ctricas y que tambi\u00e9n tienen su normativa espec\u00edfica de aplicaci\u00f3n. Adem\u00e1s de que a nadie le gusta vivir debajo de una infraestructura de este tipo.<\/p>\n\n\n\n

      Cauces fluviales y zonas inundables<\/h4>\n\n\n\n

      Los cauces fluviales, tales como r\u00edos y barrancos y sus zonas de influencia, tambi\u00e9n est\u00e1n regulados por normativa espec\u00edfica y cuentan con m\u00e1rgenes o zonas de afecci\u00f3n en las que los usos est\u00e1n condicionados. En caso de duda por cercan\u00eda a alguno de estos trazados siempre merecer\u00e1 la pena efectuar la comprobaci\u00f3n para asegurarse que el solar est\u00e1 fuera.<\/p>\n\n\n\n

      Desde CU4 ARQUITECTURA, haremos las comprobaciones oportunas y siempre te aconsejaremos bien. Desde luego, nuestro consejo es que te asesores bien antes de realizar una compra o una inversi\u00f3n de este tipo. Siempre podr\u00e1s contar con nosotros.<\/p>\n\n\n\n

      Si te interesa saber cu\u00e1nto construir una casa, tambi\u00e9n podr\u00e1s enterarte en este apartado de nuestro blog<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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